Unser Immobilienfinanzierungskonzept

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine feste Rate an den Darlehensgeber welcher ein Zins- und einen Tilgungsanteil umfasst. Zu Beginn ist der Tilgungsanteil noch sehr gering. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt allerdings der zu verzinsende Darlehensbetrag. Hierdurch sinkt allmählich der Zinsanteil („ersparte Zinsen“), während der Tilgungsanteil steigt. In der Endphase der Darlehensrückzahlung besteht die Rate dann fast ausschließlich aus dem Tilgungsanteil. Ihr Vorteil bei dieser Form der Rückzahlung ist eine hohe Planungssicherheit, da die Rate während der gesamten Zinsfestschreibung gleich bleibt. Anschlussfinanzierung
Ist ein Darlehen zum Ablauf der Sollzinsbindung nicht vollständig zurückgezahlt und soll die Restschuld weiter finanziert werden, so spricht man von einer Anschlussfinanzierung. Wenn Sie das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufnehmen, handelt es sich um eine Prolongation. Wenn Sie die finanzierende Bank wechseln, spricht man von einer Umschuldung. Beleihungsauslauf
Das Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie, die als Sicherheit dient. Der Beleihungswert entspricht nicht zwangsläufig dem Kaufpreis der Immobilie - oft wird vom Darlehensgeber noch ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 120.000 Euro. Abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % hat die Immobilie einen Beleihungswert von 108.000 Euro. Beträgt die Darlehenssumme 75.600 Euro, beläuft sich der Beleihungsauslauf auf 70 %. Man spricht auch von einer 70%igen Beleihung. Bereitstellungszinsen
Zinsen, die der Darlehensgeber ab einem gewissen Zeitpunkt nach Darlehenszusage für den bereitgestellten, aber noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag erhebt. Ob und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, ist abhängig vom jeweiligen Darlehensgeber. In der Regel beträgt der Bereitstellungszins aber 3 % p.a. bzw. 0,25 % pro Monat. Effektivzins
Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) müssen bei Krediten die gesamten Kosten im Vorfeld genannt werden; relevante Vergleichsgröße ist hierbei der Effektivzins. Er enthält den Sollzins sowie alle weiteren preisbestimmenden Faktoren wie Gebühren, Auszahlungskurs, Tilgungssatz, -beginn und -höhe sowie Verrechnungstermine von Zins und Tilgung. Nicht enthalten sind hingegen beispielsweise Wertermittlungs- oder Kontoführungsgebühren. Erbbaurecht
Zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Grundlage ist der Erbbaurechtsvertrag, dieser wird in der Regel auf die Dauer von 99 Jahren geschlossen. Über die gesamte Nutzungsdauer wird ein im Voraus festgelegter Erbbauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt. Forwarddarlehen
Das Forwarddarlehen ist ein Vorausdarlehen, mit dem Sie sich bereits im Voraus einen Zins für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können. Diese Art von Darlehen bietet die Möglichkeit, sich bei steigenden Zinsen bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen günstigen Zins für die Zukunft zu sichern. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird als Forwardzeit bezeichnet. In diesem Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an. Grundschuld
Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient in der Regel einem Gläubiger als Sicherheit gegenüber dem Eigentümer. Somit ist sie ein Pfandrecht an einer Immobilie. Da sie abstrakt ist, kann sie auch ohne eine bestehende Forderung im Grundbuch aufgeführt sein. Grundbuch
Das Grundbuch ist ein Register, das beim Amtsgericht geführt wird und in dem das Grundstück samt Eigentumsverhältnissen sowie eventueller Belastungen eingetragen sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat (z. B. der Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Kombidarlehen
Dies ist in der Regel eine Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem (eventuell durch Riester geförderten) Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, löst der Darlehensnehmer damit das tilgungsfreie Darlehen ab. Diese Kredite werden in der Regel nur bis 72 oder 80 % des Kaufpreises vergeben.Nebenkosten
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese sind

• Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 5 %)
• Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 %)
• Ggf. Maklerprovision (ab 3,0 %)

Wenn Sie zu dem Kaufpreis noch einmal etwa 10 % des Kaufpreises addieren, sind Sie bei der Einschätzung der Gesamtkosten auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Für Ihre monatliche Belastung müssen Sie nach dem Erwerb einer Immobilie mit laufenden Kosten (beispielsweise Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten) rechnen. Sollzinsbindung (= Zinsfestschreibung)
Die Zeit, für die Sie den Sollzins vertraglich mit dem Darlehensgeber vereinbaren. Üblicherweise sind das fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Da die Zinssätze aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau sind, ist eine möglichst lange Zinsfestschreibung vorteilhaft, denn so können Sie sich auf lange Sicht vor steigenden Zinsen schützen. Nach Ablauf einer Sollzinsbindung von zehn Jahren (Kündigungsmöglichkeit gemäß § 489 BGB), können Sie entweder mit Ihrem Darlehensgeber einen neuen Zinssatz verhandeln oder zu einem anderen Darlehensgeber wechseln, wenn dieser ein attraktiveres Angebot für Sie hat. Sondertilgung
Zusätzlich zu Ihrer regelmäßigen Tilgung können Sie auch außerplanmäßige Rückzahlungen machen. Die Höhe der möglichen Sondertilgung ist im Darlehensvertrag geregelt. Zum einen sind Sie so schneller schuldenfrei. Zum anderen ist es (zumindest bei einem Annuitätendarlehen) so, dass sich Ihre Restschuld, auf die Sie Zinsen zahlen, durch die Sondertilgung reduziert und sich hierdurch der Anteil der Tilgung in Ihrer monatlichen Rate erhöht. Das wiederum trägt insgesamt zur schnelleren Rückzahlung Ihres Darlehens bei.

Bei einem Hypothekendarlehen – auch Immobilien- oder Grundpfandkredit – handelt es sich um einen Kredit, der über eine Immobilie abgesichert ist. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie, die wohnwirtschaftlich genutzt wird, bauen oder kaufen möchten oder Ihre eigene Immobilie modernisieren möchten, nehmen Sie hierfür ein Hypothekendarlehen auf. Wenn Sie bereits eine Immobilie finanziert haben und nach Ablauf Ihrer vertraglichen Bindung Sollzinsbindung ein neues Darlehen aufnehmen möchten, handelt es sich um eine Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung.

Mit einem Hypothekendarlehen gehen Sie langfristig eine finanzielle Verpflichtung ein. Deshalb sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben kritisch prüfen, gegenüberstellen und so ermitteln, welche monatliche Belastung Sie auf lange Sicht tragen können.
Bevor Ihnen die Bank, bei der Sie ein Darlehen beantragen, dieses bewilligt, wird auch sie prüfen, ob Ihre Einnahmen und Ausgaben ausreichen, um das Darlehen zurückzuzahlen. Hierbei werden beispielsweise folgende Faktoren geprüft:

• Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
• Welche Ausgaben haben Sie für bestehende Kredit- oder Leasingverträge
• Gibt es bei Kreditauskunfteien (z. B. SCHUFA) Informationen zu Ihrer Zahlungsmoral in der Vergangenheit? Diese Auskunft wird selbstverständlich nur eingeholt, wenn Sie dem zugestimmt haben.

Da die Immobilie der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient, wird sie außerdem vor einer Darlehenszusage den Zustand und den Wert der Immobilie prüfen.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie und die damit verbundene Finanzierung ist eine weitreichende Entscheidung. Eine gute Beratung hilft Finanzierungsrisiken zu vermeiden und die möglichst beste Strategie für das eigene Vorhaben zu finden. Stellen Sie sich vor Ihrer Entscheidung folgende Fragen:

• Kennen Sie die Restschuld nach Zinsablauf?
• Hätten Sie bei einem höheren Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung ein Problem?
• Können Sie die Belastung aus der Finanzierung nachhaltig tragen?
• Welche Zinsen fallen bis zur Bereitstellung des Darlehens an?
• Haben Sie alle Kosten und Nebenkosten berücksichtigt um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden?
• Wurde mit einer „Worst-Case-Betrachtung“ die Tragfähigkeit der Finanzierung unter schwierigen und veränderten Bedingungen geprüft?

Um auf diese wichtigen Fragen die richtigen Antworten zu finden, sollte Ihr Finanzierungsvorhaben von Anfang an gut durchdacht sein. Nur so können Sie Fehler vermeiden, unnötige Kosten sparen und sich vor unvorhergesehenen Ereignissen schützen. Fehler bei der Planung bedeuten im Ernstfall das Scheitern der Baufinanzierung und/oder verursachen einige tausend Euro an zusätzlichen Kosten.

Grundsätzlich "Ja". Die Finanzprofis ver­gleichen für Sie die Angebote von mehr als  200 Produktanbietern, darunter auch solche, die nur geringe Anforderungen an das vorhandene Eigenkapital stellen. Eine Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigenkapital ist jedoch teurer und riskanter. Bedenken Sie, dass in der Regel rund 10 % des Kaufpreises zusätzlich an Nebenkosten anfallen. Generell gilt: „je mehr Eigenkapital, desto besser“.

• sehr häufig  wird sich zu wenig mit der  Finanzierung beschäftigt oder das vielfach überteuerte  Finanzierungsangebot der Hausbank wird sofort angenommen.
• Die eigenen finanziellen Möglichkeiten werden zu optimistisch eingeschätzt ,ofmals werden alle vorhandenen Barmittel zur Finanzierung eingesetzt.
• Das Finanzierungskonzept ist lückenhaft, Sondertilgungsoptionen werden nicht vereinbart oder nicht genutzt , die Wahl falscher Finanzierungsbausteine führt zu einer Mehrbelastung.

Eine Immobilie kaufen oder doch lieber zur Miete wohnen - das ist für viele unserer Kunden eine zentrale Frage. Mit unserem Kauf-/Mietrechner bieten wir Ihnen eine Entscheidungshilfe, mit der Sie selbst einen Vergleich zwischen den beiden Alternativen anstellen können. hier das Pro

• Zusätzliche private Alters­vorsorge, da Sie im Alter mietfrei wohnen
• Vermögensaufbau durch mögliche Wertsteigerung der Immobilie
• Unabhängigkeit von Kündigung und Mieterhöhungen
• Langfristig günstiger als Miete
• Höherer Lebensqualität als „Herr im eigenen Haus“
• Aktuell günstige Rahmenbedingungen

und das Kontra

• Wohneigentum macht unflexibel
• Frühzeitiger Verkauf (zum Beispiel bei Scheidung etc.) führt meist zu Verlusten
• Höhere Verwaltungsaufwand, Mehrarbeit und laufender Zeitaufwand
• Finanzierungsrisiken und die Angst Kredite nicht bezahlen zu können
• Am Anfang haben Wohneigentümer meist eine höhere Belastung als Mieter

Einen Anhaltspunkt wie viel Sie sich leisten können bietet unser Rechner. Die finanzierende Bank prüft nach  eigenen Kriterien, wie hoch das frei verfügbare Haushalts-Einkommen angesetzt wird. Ein gutes "Rating" führt zu besseren Konditionen. So ermitteln die meisten Kreditinstitute die Belastungsgrenzen eines Kreditnehmers:Monatliches Einkommen Darlehensnehmer
+ Monatliches Einkommen weiterer Darlehensnehmer
+ Sonstiges monatliches Einkommen= monatliches Haushaltsnettoeinkommen
./. Mietausgaben (entfällt bei eigengenutzter Immobilie)
./. Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung etc.
./. sonstige monatliche Aufwendungen für Versicherungen, Telefon, Unterhalt, Auto etc.
./. Lebenshaltungskosten
./. Belastung für bestehende Darlehen
./. Belastung für beantragtes Darlehen= frei verfügbares Einkommen

Die meisten Bundesländer legen eigene Förderprogramme auf. Diese unterscheiden sich sowol nach Bundesland-, Stadt-, Kreis- und Gemeindeebene stark in Bezug auf Förderungsfähigkeit und Forderungshöhe.

Eine Übersicht finden Sie unter www.baufoerderer.de undwww.foerderdatenbank.de. Weiterhin gibt es vergünstigte Kredite und Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Kredite und andere Kredite berücksichtigen wir bei unseren Finanzierungsangeboten.

Als Bank des Bundes und der Länder bietet die KFW Förderbank diverse Förderdarlehen für Immobilienbesitzer an. Die Fördermöglichkeiten reichen vom zinsgünstigen Baukredit zur Sanierung oder den Erwerb der eigenen vier Wände bis zum Energieeffizienten Bauen und Sanieren. Wir schlagen Ihnen unaufgefordert sinnvolle Produktkombinationen vor. KfW-Programme werden automatisch berücksichtigt und separat ausgewiesen. Ob die Kredite sinnvoll oder wirtschaftlich interessant sind, hängt vom jeweiligen Förderprogramm ab und welche Planungen Sie haben.